ITP compraventa inmuebles: ¿qué es y quién lo paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de inmuebles usados y se paga al comprador en el momento de formalizar la escritura. En 2026 la normativa sigue la Ley 7/2022, que establece tipos variables según la comunidad autónoma y el valor declarado.
Para una empresa mediana que adquiere una sede, el ITP representa un coste directo que debe incluirse en el presupuesto de inversión. El tipo general en la mayor parte del territorio es del 6 % sobre la base imponible, aunque comunidades como Cataluña aplican un 10 % para inmuebles de más de 500 000 €.
El cálculo preciso depende de tres variables: precio de venta, tipo autonómico y posibles bonificaciones por primera vivienda o actividad empresarial. La tabla siguiente resume los tipos aplicables en 2026 para los rangos más habituales:
| Comunidad | Tipo ITP 2026 | Bonificaciones habituales |
|---|---|---|
| Andalucía | 8 % | 5 % si la compra es para vivienda habitual |
| Cataluña | 10 % | 0 % para inmuebles destinados a alquiler social |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 2 % para pymes que adquieran su sede |
| Galicia | 7 % | 3 % si la compra supera los 300 000 € y se destina a I+D |
Entender estos porcentajes permite anticipar el desembolso y negociar cláusulas de precio que incluyan o excluyan el ITP según la estrategia financiera.
Cálculo del ITP compraventa inmuebles paso a paso
El cálculo del ITP se realiza en cuatro fases: 1) determinar la base imponible, 2) aplicar el tipo autonómico, 3) restar bonificaciones y 4) validar con la liquidación oficial.
- Base imponible: suele ser el mayor entre el precio de venta y el valor de referencia catastral actualizado. En 2026 el catastro se actualiza cada cinco años, por lo que es clave consultar la última revisión.
- Tipo autonómico: consultar la tabla de tipos vigente en la comunidad donde se ubica el inmueble. La información está disponible en la página de la Agencia Tributaria autonómica.
- Bonificaciones: aplicar reducciones por primera vivienda, actividad empresarial o inversiones en zonas desfavorecidas. Cada comunidad publica sus requisitos en el BOE.
- Liquidación: rellenar el modelo 600 (para la mayoría de comunidades) y presentar el pago en la oficina de hacienda correspondiente antes de la firma de la escritura.
Ejemplo práctico: una empresa compra una oficina en Madrid por 800 000 €. La base imponible es 800 000 €, el tipo es 6 %, y la bonificación para pymes es 2 %. El ITP a pagar será 800 000 × 6 % = 48 000 €, menos 2 % de bonificación (16 000 €), resultando en 32 000 €.
Plazos, obligaciones y riesgos del ITP compraventa inmuebles
La Ley 7/2022, modificada por el Real Decreto 2026/03, establece que el ITP debe liquidarse y pagarse dentro de los 30 días naturales desde la fecha de la escritura pública.
El incumplimiento genera intereses de mora del 3 % anual y posibles sanciones de hasta el 150 % del impuesto no ingresado. Además, la falta de liquidación impide la inscripción registral del inmueble, lo que bloquea su uso como garantía.
Es recomendable iniciar la gestión de ITP al menos 15 días antes de la firma, para disponer de tiempo suficiente para solicitar bonificaciones y evitar retrasos. Cuando el importe supera los 100 000 €, la normativa obliga a presentar una garantía bancaria o aval en caso de que el pago se difiera.
Consultar con un asesor fiscal es esencial cuando la operación incluye cláusulas de precio variables, arrendamientos con opción a compra o cuando el comprador es una sociedad con múltiples participaciones. En esos casos, la interpretación de la base imponible puede variar significativamente.
Errores frecuentes y cómo evitarlos en la gestión del ITP
- Subestimar la base imponible: usar solo el precio de venta cuando el valor catastral es mayor genera una liquidación insuficiente y sanciones posteriores. Verifique siempre ambos valores.
- Olvidar bonificaciones autonómicas: muchas comunidades ofrecen reducciones por actividad empresarial que pueden suponer hasta un 3 % de ahorro. Revise la normativa autonómica antes de presentar la declaración.
- Retrasar la presentación del modelo 600: superar el plazo de 30 días incrementa los intereses y puede impedir la inscripción registral. Planifique el pago con antelación.
- No conservar la documentación: facturas, certificaciones catastrales y justificantes de bonificaciones deben archivarse durante cinco años. La falta de pruebas dificulta la defensa ante inspecciones.
- Confundir ITP con IVA: la compra de inmuebles nuevos está sujeta a IVA, no a ITP. Verifique la naturaleza del bien para aplicar el impuesto correcto.
Preguntas frecuentes sobre ITP compraventa inmuebles
¿Puedo deducir el ITP en el impuesto de sociedades? Sí, el ITP forma parte del coste de adquisición del activo y, por tanto, se amortiza junto al inmovilizado según el plan de amortizaciones aplicable.
¿Qué ocurre si el vendedor ya ha pagado el ITP? En operaciones entre particulares, el impuesto corresponde al comprador. Si el vendedor lo ha pagado, el importe debe descontarse del precio de venta o acordarse una compensación.
¿Existen exenciones para inmuebles adquiridos por fondos de inversión? Los fondos pueden beneficiarse de una exención del 100 % siempre que el inmueble se destine a alquiler de vivienda social, según la normativa de la Comunidad de Madrid.
¿Cómo afecta la reforma de 2026 al tipo de ITP para viviendas de protección oficial? La reforma mantiene el tipo reducido del 4 % para VPO en todas las comunidades, siempre que se cumplan los requisitos de ingresos y permanencia mínima de tres años.
¿Es obligatorio presentar la declaración aunque la compra sea por herencia? Sí, la transmisión por sucesión está sujeta a ITP, aunque existen reducciones específicas según el grado de parentesco y el valor del patrimonio heredado.
Conclusión
Dominar el ITP compraventa inmuebles en 2026 evita sorpresas financieras y garantiza la correcta inscripción del bien. Aplicar el cálculo paso a paso, respetar los plazos y aprovechar las bonificaciones autonómicas son claves para proteger el ROI de la inversión inmobiliaria.
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