BLOQUE 1 — QUÉ HA PASADO La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha emitido una resolución clave el 18 de febrero de 2026, desestimando un recurso contra la negativa de una registradora de la propiedad de Madrid a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca. La registradora fundamentó su negativa en la falta de acreditación de la representación legal de la entidad bancaria que otorgaba la cancelación, al no constar en el Registro Mercantil el apoderamiento del firmante de la escritura. La DGSJFP ha confirmado este criterio, subrayando la importancia de la publicidad registral de los poderes para la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.
BLOQUE 2 — POR QUÉ IMPORTA Esta resolución es de gran relevancia práctica, ya que refuerza la exigencia de una correcta y actualizada inscripción de los apoderamientos de las entidades financieras en el Registro Mercantil para la validez y posterior inscripción registral de actos jurídicos como la cancelación de hipotecas. Para las empresas y profesionales, implica que la mera existencia de un poder notarial no es suficiente si este no ha sido debidamente inscrito, o si la inscripción no refleja la vigencia del apoderado en el momento de la firma. Esto puede generar retrasos significativos en la inscripción de operaciones, costes adicionales y, en última instancia, inseguridad jurídica si no se verifica previamente la situación registral de los poderes. La DGSJFP subraya que la fe pública registral se extiende a la representación, lo que obliga a las entidades a mantener sus registros mercantiles al día.
BLOQUE 3 — QUIÉN SE VE AFECTADO Principalmente se ven afectadas las entidades financieras (bancos, cajas de ahorro, etc.) que otorgan escrituras de cancelación de hipotecas u otros actos jurídicos que requieren representación. También impacta a los notarios, quienes deben ser diligentes en la verificación de la representación, y a los registradores de la propiedad, quienes aplican este criterio. Indirectamente, afecta a los particulares y empresas que son parte en estas operaciones, ya que pueden sufrir las consecuencias de la denegación de inscripción.
BLOQUE 4 — QUÉ HACER Las entidades financieras deben revisar y actualizar proactivamente la inscripción de los apoderamientos de sus representantes en el Registro Mercantil, asegurándose de que reflejen fielmente la situación actual y la vigencia de los poderes. Los notarios deben extremar la cautela en la verificación de la representación de las entidades, exigiendo la acreditación de la inscripción registral de los poderes.
Fuente: BOE — Disposiciones generales